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北京房产律师、婚姻律师、拆迁律师、合同律师答疑

时间:2020/7/4 21:38:17   姓名:[news:p_name]   点击:

 

法院如何认可聊天记录

聊天记录属于电子数据一种。必须要完成以下的举证:

  (一)必须确认微信的使用主体就是当事人双方。如果当事人一方向法院提交了微信证据,但是却不能证明使用微信的当事人为案件的当事人,这在原则上就不符合主体的条件。

(二)保证获取微信聊天记录的方式方法的合法性。

(三)必须提供真实和完整的微信证据,必须保证微信证据和其他证据之间存有关联性,并形成完整的证据链条。

 

一房二卖房屋差价损失的计算

房屋差价损失是典型的机会成本损失,这种机会成本损失的赔偿,实际上是无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式,在一房二卖的情况下可适用收益法,将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格,以此作为出卖人的违约收益,对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。

1

拆迁行政案件起诉时间

我国法律规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。

 

房屋买卖逃避税收条款无效

买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后,如不影响双方合同交易目的的实现,且其他条款的继续履行无损公共利益,则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发,应支持双方根据合同目的,并依照合同其他有效条款继续履行。

 

产品质量不合格如何处理

卖方交付的标的物不符合质量要求的,买方可以依照《合同法》第一百一十一条要求承担违约责任。具体来讲,可以采取如下三个步骤:依照《合同法》六十一条规定确定,即可以就合同的质量纠纷如何解决补充协议约定,如果达不成补充协议就依据合同有关条款和相关交易习惯确定。第三、对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

2

无法获得银行贷款,可解除房屋买卖合同

银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务,且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的,可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理,允许当事人解除合同,购房人不承担违约责任。

 

出现伤亡,交通事故的处理

  法律规定交警需要自现场调查后十天内出具交通事故责任认定书,在出具认定书后,伤者一方可以根据自身情况向法院起诉,如需要评定伤残后,应在治疗终结后36个月进行伤残等级鉴定,根据鉴定结果向法院起诉要求赔偿。

 

蚁害房屋出卖人可免责吗

根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士,仅知晓蚁害的表象,且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例,故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别,房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。

3

交通事故几个受害方可一起起诉

同一交通事故受害方完全可以一起起诉,只要诉讼请求是一致的就可以了。

当事人为两人以上,且诉讼为同一种类,法院管辖权也一致,经当事人同意,人民法院认为可以合并审理即可构成共同诉讼。为方便诉讼,可由当事人推选出一名代表人作为诉讼代表人。

 

《存量房自行成交网上签约申请表》可确认合同已经成立

房屋买卖双方尚未签订书面购房合同,但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表(自行成交)(即“网签”),且已明确了合同的价款、房屋信息的,应当认定双方的买卖合同已经成立。

 

欠工程款超过三年可能会不还

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

  诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

4

房产新政和违约行为可解除合同

因受到房产新政和违约行为共同作用,致使房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平原则认定违约金数额。

 

顶名买房协议的效力

在顶名办理购房及按揭贷款的情形下,顶名方主张顶名协议无效,并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的,法院应查明双方达成的顶名协议内容,以及顶名协议是否为其真实意思表示,是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下,应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

 

借款多久可以不还

约定还款期限的借条:诉讼时效从还款期限届满的次日起计算满3年;

没有约定还款期的借条:依照合同法规定,对于借款期限没有约定和约定不明确的,借款人可以随时返还,出借人可以催告借款人在合理期限内返还,最长不超过二十年。

5

《商品房买卖合同》和《借款协议》同时存在的处理

双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的规定。

 

房屋中介机构承担责任的情形

房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否为出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

 

继父能否争夺抚养权

抚养教育关系的继父母继子女间的权利义务,应当等同于父母与子女间的权利义务。继父也是可以争夺孩子抚养权的

6

买卖房屋户籍是否迁出应约定

涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值,或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任,因此即使买方自身没有落户的需求,也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍,以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务,从现实情况来看,该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后按日计算,卖方一旦未履行迁出义务,将承担较高金额的违约金。

 

家庭成员出卖房屋是否有效

共同居住的家庭成员,以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人,该行为对房屋所有人是否有效,须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此,人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有,对价支付情况,买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。

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